Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Zwischen Regulierung und Marktwirtschaft

 

Das Bestellerprinzip sagt aus, dass derjenige der einen Makler beauftragt auch derjenige ist, die die Maklercourtage zahlt. Momentan gilt das vor allen Dingen für den Markt der Mietwohnungen.

 

Mietwohnungen

 

Im Bereich der Mietwohnungen hat der Staat mittels Gesetzes klar definiert, dass ein Vermieter die Kosten des Maklers zu tragen hat. Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass immer ein Mietersuchender der Auftraggeber sein wird. Das ist sicherlich zu 90% der Fall. Für die anderen 10% muss ein Makler dank des neuen Gesetzes sehr viel diskutieren und am Ende sehr wahrscheinlich den Kürzeren ziehen. Was sind die anderen 10%? Ganz einfach. Ein Kunde kommt ins Büro und sucht eine Wohnung. Er gibt Ihnen einen Suchauftrag. Leider haben Sie im eigenen Portfolio nicht das Passende für ihn. Der Makler bedient sich seines Kollegen, wodurch er theoretisch nicht von Seiten des Vermieters „bestellt“ wurde. An diesem Punkt wäre der Mietsuchende der Besteller. Doch dank intensiver medialer Aufarbeitung mit vielen plakativen Aussagen ist die Diskussion mit vielen Interessenten in einem solchen Falle nicht Erfolg bringend.

 

Geplante Änderung bei Immobilienverkauf

 

Was im Falle von Mietwohnungen scheinbar sinnvoll ist, ist im Bereich des Hauskaufes von ganz anderer Brisanz. Während im Mietbereich durch weitere Gesetze die möglichen Erhöhungen reguliert werden und eine Umlegung der entstehenden Kosten für Vermieter, im legalen Sinne, unmöglich ist, kann im Verkaufsbereich sofort der Preis erhöht werden.

 

Das bedeutet, dass Kosten aller Art direkt auf den potentiellen Käufer umgelegt werden würden. Und durch diese Art der Kostenumverteilung gibt es vor allen Dingen einen Nutznießer, der Fiskus.

Beispiel gefällig?

 

Hauskauf mit aktueller Reglung:

 

Kaufpreis: 500.000,00 € (bei Neubau mit gewerbl. Nutzung steueroptimierbar)

Maklercourtage: 25.000,00 € (5% exkl. MwSt)

Mehrwertsteuer: 4.750,00 € (MwSt. auf Maklercourtage / Gewerbl. Optimierbar)

Grunderwerbssteuer: 25.000,00 € (in MV: 5% ab August 6%)

Notarkosten: 10.000,00 € (ca. 2% inkl. MwSt / Optimierbar)

 

Gesamtpreis inkl. MwSt: 564.750,00 €

Gesamtpreis exkl. MwSt: ca. 558.000,00

 

Hauskauf Bestellerprinzip(der Verkäufer legt 5% zzgl. MwSt. auf den Kunden um):

 

Kaufpreis: 529.750,00 € (bei Neubau mit gewerbl. Nutzung steueroptimierbar)

Maklercourtage: entfällt, leider auch die mögliche Steueroptimierung

Mehrwertsteuer: entfällt

Grunderwerbssteuer: 26.487,50 € (in MV: 5% ab August 6%)

Notarkosten: 10.595,00 € (ca. 2% inkl. MwSt / Optimierbar)

 

Gesamtpreis inkl. MwSt.: 566.832,50 €

Gesamtpreis exkl. MwSt.: ca. 565.132,50 €

 

Somit sehen wir an diesem Punkt den Vorteil ganz klar bei dem Staat. Selbst wenn der Verkäufer nun eine bessere Provision aushandelt, wird der Fiskus immer einen höheren Satz kassieren als bisher.

 

Warum werden die Kosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen? Ganz einfach. Viele der neu entstehenden Immobilien sind knallhart durchfinanziert mit einer Bank im Rücken. Da ist die Bezahlung möglicher Courtage nach dem Innenprovisionsprinzip nicht möglich.

 

Gleiches gilt auch bei privaten Verkäufern. 90% haben einen Wunschpreis im Kopf, der dazu führt, dass jegliche Zusatzausgaben addiert werden. Das weiß auch der Gesetzgeber (hoffentlich).

 

Der Effekt ist also, dass die bisherigen Immobilienpreise weiter steigen, der Staat mehr Steuern kassiert und vor allen Dingen der Mittelstand weiter extrem belastet wird.

 

GUT ZU WISSEN:

 

Was der Staat leider weiterhin nicht versteuert sind Shareholderdeals. In diesem Stile machen die Großkonzerne ihre Immobiliendeals. Dabei werden für jeden Ankauf einer Immobilie GmbHs gegründet, welche dann die Besitzer sind. Im Falle des Verkaufs werden dann ganz einfach die Unternehmensanteile veräußert wodurch keine Grunderwerbssteuer fällig wird. In diesem Sinne wechseln jährlich Immobilien im Milliardenbereich den Eigentümer, ohne dass ein Cent Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss.

 

Das klingt nach einer regulierungspflichtigen Angelegenheit und es trifft definitiv nicht den regionalen Makler, der im besten Sinne auch noch regionale Vereine und vieles Weitere unterstütz. Die Konzerne kaufen sich Werbeflächen im Profisport und helfen sehr selten Leuten in Strukturschwachen Regionen mit Ihrer geballten wirtschaftlichen Kraft.

 

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